11月中旬,62岁的周贵萍正忙着装修房子。装修已近尾声,年前就能搬进去住了。从看房、买房到开始装修,周贵萍前后只用了10天,可谓神速。
这套三室两厅的毛坯房有115平方米,总价88万多元,周贵萍没花一分现金。拆迁获得面值261万元的房票,她分成了三份:88万元房票购买“法兰郡”楼盘的房子,用来养老;71万元面值的房票给大儿子,随他处置;其余102万元面值的房票,给小儿子在“钟秀府”楼盘买了一套138平方米的商品房,不足部分,靠贷款解决。
周贵萍是江苏省淮安市清江浦区武墩街道王庄村人,村里的拆迁户几乎都像她一样,迅速入市并买到了满意的房子。她所在的“法兰郡”楼盘,就有好几户是同村的。这得益于当地依托房票展开的一系列活化房地产市场的探索。
升值房票,全域统筹,现房安置
拆迁户安置难与商品房销售难的双重困境,在很多地方存在,清江浦区也不例外。清江浦区是淮安的主城区,城市区、城郊区、涉农区并存,因土地性质、安置政策等方面的差异,城乡壁垒明显,进一步限制了房地产市场的发展。只有打破城乡界限,坚持全域统筹、现房安置,才可能打破这一僵局。
“如果有更好的选择,拆迁户不一定愿意住安置房,而且,安置房的升值空间有限。”清江浦区房屋征收服务中心主任赵文平说,他们探索打通农村集体土地和城区国有土地的转换通道,让低价地块群众买得起更适合的房子。
赵文平举例说,武墩街道南苑小区项目,原房屋评估价格仅为500-600元/平方米,如果建安置房,综合当前土地、建设等成本,以及至少3-5年的超期过渡安置费用,成本约5000元/平方米。因此,清江浦区对该地块尚未建设的被安置房屋,根据重新综合评估测算,确定房票价格约为5000元/平方米。
不仅房票面值升值,村民的选择空间也非常自由。清江浦区委书记朱海波介绍,全区共有5个停建安置小区,所需房源4230套共计47万平方米,而待去化住房共7660套计85万平方米,有足够的选择空间。按照现房安置的原则,该区公开征集审核信誉良好的优质楼盘进入房源库,陆续设立4个“房源超市”,让群众在安置房、商品房、保障房中根据自身需求自由选择。
“当时村民都在‘抢’房子,我到房源超市去看房时,满意的房型只剩3套了。”周贵萍当场定了一套用来养老。此前她一直租房,每月租金1000元。拿到房后,周贵萍立刻开始装修。“我选的都是环保材料,装修好等个把月就能入住了。两个儿子都安顿好了,小儿子也有了婚房……”周贵萍想想都觉得开心。
这种做法受到安置群众普遍欢迎。目前,全区4230套待安置房已完成安置4137套,安置率近98%。剩余部分,多因财产分配不清或老人故土难离等原因,仍处于观望阶段。
一张房票,三方受益
打破城乡界限后的房票,让群众、房企、政府三方受益。安置群众的房屋升值明显,还有了更多选择空间。
清江浦区每户农民的安置面积大多在300平方米左右,以武墩街道普墩村村民于志高为例,他的被拆迁面积为305.3平方米,在没有房票安置新政之前,算上拆迁补偿款、装潢及房屋附属物、过渡费等,共得补偿26.74万元。拟安置到计划建设的南苑小区,4套共计345平方米,按照618元/平方米计算,总价21.32万元。21.32万元成为房票面值,剩余5.4万元,以现金方式支付给于志高。
在房票安置新政实施后,以未建的南苑小区4套房为基础,参照周边商品房评估其价格为5610元/平方米,总房价由原来的21.32万元升值到194.01万元。如果于志高签约及时,还可获奖励房票面值的1%;如果房票使用率超过90%,再获奖励房票面值的10%。这样一来,他的房票面值就增值成213.35万元。
于志高没花一分现金,用这张房票分别购买了两个楼盘一大一小两套房,均价都在一万元以上。最终余下面值3.58万元的房票,转为现金的方式支付给他。
很多安置群众用房票购买了心目中的婚房、学区房、养老房。他们迅速出手,消化了市面上大量库存,并有效激活当地房产市场。淮安市水利地产营销经理吴国阳说,2022年开发的水沐钟秀府楼盘,到2024年9月仅销售了15%,资金压力非常大。通过今年9月份的房票安置,该楼盘销售量增加了35%。整个集团通过房票的方式增加销售近千套,同时带动市场销售70多套。
江苏中粮集团开发的南门府项目,已连续3年受益于房票安置模式。“第一年靠房票销售134套,第二年销售100套,今年销售186套。”江苏中粮集团董事长助理陈天威说,南门府同时开建13栋楼,每个月工程款就要两三千万,如果没有房票支持,很可能就成了烂尾楼。“没有房票安置之前,楼盘销售额只有2亿元,现在销售额达22亿元。尽管房票只占4.7亿元,但带动了大量的观望购房者,看到安置户积极入手,他们也会跟进。”
一张房票,让相关利益方实现共赢。朱海波说,对政府而言最直接的影响是区财政每年少支付近亿元的安置费,还解决了安置户临时租房可能带来的相关安全问题。对市场而言,房价止跌回稳并略有上扬,安置房地块腾出来后,还可以调整为商业开发,土地价格有很大升值空间。对房企而言,去库存后资金压力减小,获得了更大的生存空间。“老百姓满意了,市场活了,就是我们推动这项改革的目的。”
环环相扣,缺一不可
记者采访发现,看似简单的一张房票,涉及的环节非常多,只要有一个环节掉链子,都可能导致房票安置模式受阻,甚至会带来新的矛盾。
首先,强化资金保障是实施房票安置的关键之举。房票如果不以现金支付,那就是一个凭证,对当前资金紧张的房企而言,很难“止渴”。清江浦区通过财政资金预算逐年刚性兑付、区城投集团等平台公司贷款、向上级部门争取等方式,多方化解资金筹措难题。年底之前,全区还需支付相关房企近9亿元,这部分资金,通过平台公司的银行贷款支付,后续则由财政资金刚性兑付。
“前两年靠房票销售的楼盘,我们已经收到2.3亿元,还有不到5000万元,但基本都根据我们的工程进度在付款。”陈天威说,“今年的现金还没开始支付,但我们有信心。”
其次,要解放思想,有所突破。清江浦区住建局局长夏浦举例说,群众通过房票“零首付”签约购房,就是一种突破。“房票不是现金,而是政府背书的承诺。以前付首付必须用现金,否则不能签约。”此外,政府通过打包的方式与房企谈价,部分楼盘的签约价格已经低于其备案价格的85%。
另外,对参与房票安置的房企要严格筛选,不能留下后遗症。朱海波说,有些房企存在法律纠纷,如果将这类楼盘纳入“房源超市”,不仅不能解决问题,还可能带来新的隐患。因此,被纳入清江浦区“房源超市”的楼盘,都经过了严格筛选。朱海波说,这项工作的推进能够帮助地方轻装上阵、率先转型。
(本报记者朱旭东)
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